Condanna dell'amministratore alla restituzione delle somme indebitamente percepite.

Tribunale di Genova Sezione III Civile, Sentenza del 10 agosto 2009, n. 3033.

E’ fondata la domanda giudiziale con la quale i condomini chiamino in causa l'amministratore affinché sia condannato alla restituzione, in loro favore, delle somme indebitamente percepite.

L'amministratore appunto, ha diritto al compenso stabilito all'atto della nomina ma non ha il potere di autoliquidarsi somme ulteriori ed extra, durante la propria gestione ed in assenza di una specifica delibera autorizzativa.

L'ufficio dell'amministratore è assimilabile a quello del mandato con rappresentanza con la conseguenza che nei suoi riguardi devono ritenersi applicabili le relative disposizioni tra cui l'art. 1713 c.c. in forza del quale egli, oltre a rendere conto del suo mandato, è tenuto a rimettere allo stesso, tutto ciò che abbia ricevuto a causa del mandato.

La violazione di siffatta previsione comporta pertanto, che, in accoglimento della domanda attorea, l'amministratore deve essere condannato a restituire tutto quanto abbia illegittimamente incassato o trattenuto in danno dei condomini.

Fonte: Condominioweb

" Il nostro condominio " risponde.

Quesito: E' lecito che un Amministratore quando fa un preventivo dei suoi costi per gestire un Condominio, metta una voce specifica "passaggio consegne" 150 Euro ?

" Il nostro condominio risponde":  Un amministratore può richiedere oltre al proprio compenso per la gestione di un condominio anche importi ad hoc per specifiche prestazioni, come nel caso di specie, per il passaggio di consegne.

L'importante che tutto sia ben definito nel preventivo che lo stesso presenterà all'assemblea di condominio che procederà alla delibera per la nomina.
Ovviamente, qualsiasi altro compenso richiesto nel corso della gestione se non è stato precisato nel preventivo dovrà necessariamente essere deliberato dall'assemblea.

Riunione di condominio.

Lastrico solare, infiltrazioni d’acqua piovana, risarcimento danni.

Purtroppo il lastrico solare è spesso oggetto di infiltrazioni d’acqua piovana che arrecano notevoli danni ai piani sottostanti e crea molti dissidi tra i condomini riguardanti le modalità di ripartizione delle spese necessarie alle riparazioni e alla rifusione dei danni.

Ma ancor prima, i condomini sono chiamati a valutare su chi ricade la responsabilità per le mancate manutenzioni ordinarie perché da questo discenderà la imputabilità del concorso alla spesa.

A tal proposito diverse sentenze della Cassazione hanno preso in esame l’inadempimento degli obblighi posti a carico di chi esercita il diritto di proprietà sul lastrico. Il singolo condomino nel caso di lastrico di individuale proprietà, il condominio quando il lastrico è bene comune.

L’esame detto, conduce a ritenere che nei due casi, la mancata manutenzione in perfetto stato di efficienza del lastrico sia da addebitare alla concorrenza di responsabilità di tutti i condomini, fatte salve le ripartizioni delle spese tra tutti i condomini per millesimi di tabella generale se il lastrico è bene comune, secondo il disposto dell’art. 1126 del codice civile, se la proprietà del lastrico è esclusiva di un condomino.

In quest’ultimo caso, va ricordato che si addebitano per intero al proprietario esclusivo del lastrico le spese non ascrivibili alla funzione di copertura, quali quelle per le ringhiere, il parapetto, i materiali utili al calpestio. Quando, infine, un regolamento contrattuale prevedesse interamente a carico del proprietario esclusivo le spese di ordinaria manutenzione , sarà egli soltanto obbligato ad affrontare la spesa necessaria.

Fonte: Condominioweb

Sì al videocitofono per il condomino disabile.

A nostro giudizio,il condomino disabile può installare un impianto di videocitofono,per la sua sicurezza personale, anche ai sensi dell'articolo 1102,codice civile,per il quale "ciascun partecipante può servirsi della cosa comune,purchè non alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa ".

Quanto alle agevolazioni fiscali,riteniamo che il condomino possa avvalersi dei benefici fiscali di cui alla legge 449/1997 - e successive modifiche e integrazioni - essendo l'intervento volto a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti,da parte di terzi ( ministero Finanze 6 febbraio 2001, n. 13E ).

Fonte: " L'esperto risponde " de Il Sole 24 Ore

Cassazione: condomino vende casa ? Non possono essergli richieste le spese deliberate dopo il rogito.

La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione (Sent. n. 23686/2009) ha stabilito che il condominio non può chiedere le spese deliberate dopo il rogito notarile a chi ha appena venduto, neppure se non è stato informato della compravendita e se non conosce il nome dei nuovi acquirenti.

La Corte ha infatti evidenziato che “(…) in tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell’immobile di proprietà esclusiva, l’alienante perde la qualità di condomino e poiché l’obbligo di pagamento degli oneri condominiali ex art. 1104 c. civ. è collegato al rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile, alla perdita di quella qualità consegue che non possa essere chiesto né emesso nei suoi confronti il decreto ingiuntivo”.

Fonte: Cristina Matricardi su Studio Cataldi

Griglie e intercapedini in condominio, per l’installazione si paga il canone.

Cass. civ. Sez. V Sent., sentenza del 6/08/2009 n. 18037.

Il canone per l'occupazione di spazi ed aree pubbliche, istituito dall'art. 63 del d.lgs. n. 446 del 1997, come modificato dall'art. 31 della legge n. 448 del 1998, è stato concepito dal legislatore come un "quid" ontologicamente diverso, sotto il profilo strettamente giuridico, dalla tassa per l'occupazione di spazi ed aree pubbliche.

Esso risulta configurato come corrispettivo di una concessione, reale o presunta (nel caso di occupazione abusiva), dell’uso esclusivo o speciale di beni pubblici, ed è dovuto non in base alla limitazione o sottrazione all’uso normale e collettivo di parte del suolo, ma in relazione all’utilizzazione particolare (o eccezionale) che ne trae il singolo.

Ne deriva che è comunque tenuto al pagamento della COSAP il condominio proprietario del suolo gravato da servitù pubblica di passaggio che, per migliorare il godimento dei locali sottostanti al suolo, sostituisca una parte del piano di calpestio con griglie.

Fonte: Condominioweb

Efficienza energetica degli impianti: guida all'acquisto della caldaia.

Vademecum del Ministero dello Sviluppo: Efficienza energetica degli impiani di riscaldamento.

La normativa in materia di efficienza energetica degli edifici, definisce un sistema di regole finalizzate ad assicurare le migliori prestazioni energetiche degli impianti termici e richiama i principali riferimenti per garantirne la sicurezza e la funzionalità nel tempo.

Ferma restando l'opportunità di affrontare le problematiche inerenti la riqualificazione energetica sotto la guida di un tecnico competente (soprattutto a livello di condominio) che, con una sua valutazione o una diagnosi energetica, possa individuare gli interventi più opportuni e più remunerativi da realizzare (anche attraverso l'utilizzo delle fonti rinnovabili), si riportano alcuni consigli e i principali adempimenti da ricordare per la migliore gestione degli impianti di riscaldamento.

1. Acquisto della caldaia

Per un comportamento più consapevole che possa privilegiare l'acquisto di caldaie più efficienti con i minori oneri di esercizio e manutenzione è necessario che il cittadino:

• sappia che la normativa vigente richiede, in ogni caso, l'installazione di caldaie con un rendimento superiore ad una ben determinata soglia: alta efficienza2, che nella generalità dei casi si traduce in una attribuzione di marcatura 3 e 4 stelle;

• si informi direttamente presso l'installatore sulle necessità e sulla frequenza di manutenzione del proprio impianto, in particolare della caldaia che va ad installare, e legga preventivamente le specifiche informazioni riportate nel libretto d'uso e manutenzione a corredo della caldaia stessa (questa consultazione può essere svolta anche sul sito internet del fabbricante);

• si informi in merito alla disponibilità di incentivi e detrazioni fiscali.

2. Controlli per l'efficienza energetica dell'impianto di riscaldamento

Per assicurare il miglior esercizio, i cittadini devono provvedere a far eseguire i controlli per l'efficienza energetica sui loro impianti di riscaldamento secondo le seguenti scadenze temporali:

Impianti a gas autonomi (potenza < 35 kW):

ogni 2 anni, i generatori installati da più di 8 anni;

ogni 2 anni, i generatori a focolare aperto (tipo B - non a camera stagna) installati all' interno di locali abitati;

ogni 4 anni, i generatori installati da meno di 8 anni;

ogni 4 anni, i generatori a focolare chiuso (tipo C - a camera stagna) e a focolare aperto (tipo B - non a camera stagna) installati all'esterno di locali abitati.

Impianti a gas con potenza ≥ 35 kW

ogni anno gli impianti a combustibile liquido o solido di qualsiasi potenza;

2 volte all'anno, gli impianti termici con potenza ≥ 350 kW, (indipendentemente dal tipo di combustibile).

Per svolgere i controlli per l'efficienza energetica il cittadino deve rivolgersi ad un tecnico abilitato che esegue tali attività nel rispetto delle regole dell'arte e della normative vigenti.

Al termine delle operazioni di controllo ed eventuale manutenzione, il tecnico abilitato ha l'obbligo di redigere e sottoscrivere un rapporto di controllo tecnico conformemente ai modelli previsti dalle norme, di consegnarlo al richiedente e di trasmetterne copia all'autorità competente a cui è demandato lo svolgimento degli accertamenti e delle ispezioni che la Pubblica Amministrazione deve svolgere.

Il richiedente deve conservare il predetto rapporto congiuntamente al libretto di impianto (impianto autonomo) o di centrale (impianto condominiale). Su questi libretti, che costituiscono una sorta di "carta di identità"dell'impianto di riscaldamento, vengono annotati anche i risultati delle ispezioni svolte dalla Pubblica Amministrazione.

3. Servizio di accertamento e ispezione svolto dalla Pubblica Amministrazione

Le Province e i Comuni, con il coordinamento delle Regioni e delle Province autonome di Trento e Bolzano, svolgono gli accertamenti e le ispezioni finalizzati al rispetto delle norme per l'efficienza energetica nell'esercizio e manutenzione degli impianti di riscaldamento.

Le predette Amministrazioni possono delegare l'operatività delle predette attività a enti e organismi esterni qualificati.

Fonte: Professionisti24 de Il Sole 24Ore

Liti condominiali.

Il condominio.